住宅の解体費用の相場はどれくらい？古家付き土地物件はお得なのか？

住宅の解体は、売り手がする場合と、買い手がする場合に分かれます。

ここでは、大阪、京都、奈良、兵庫、和歌山で注文住宅購入を検討している人向けに、住宅の解体費用の相場と、古家付き土地物件がお得な理由を解説します。

売り手、買い手どちらにも、住宅の解体にはメリットとデメリットがあります。

自分がどちらの状況なのか考えながら、それぞれの特徴を確認し、最適な方法を選ぶ材料にしてください。

目次——————————————–

・解体工事を行うメリット・デメリットとは？

・解体費用はどんな要素で決まる？

・解体工事の平均相場はどれくらい？

・解体費用はローンを組むことが出来る

・解体工事ではどんなことを行うの？

・古家付き土地物件はお得なのか？解体工事を行い新築を建てると高くなる？

・住宅を解体したら税金は高くなる？固定資産税は？

・大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山で注文住宅をお考えならイエタッタへ

・関連リンク

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解体工事を行うメリット・デメリットとは？

土地購入の際には、解体工事が必要な物件を選ぶか迷う場合があります。

解体工事を行うメリット・デメリットを確認し、自分に合う方法を選びましょう。

・解体工事を行うメリット

中古住宅付きの土地は、買い手が住んだ際のイメージがしやすいメリットがあります。

建物が残っていると、住宅ローン審査にも通りやすい特徴もあります。

しかし、中古住宅が古く解体が必要な場合には、建物があることで、買い手の負担額が増える点に注意が必要です。

一方で売り手にとって、解体工事を行うメリットは、古家付き土地の買い手が付きやすくなることです。

購入希望者が現れやすく、早期に土地を売却できるメリットがあります。

急いで現金化したい場合は、解体工事を行ってからの土地売却を検討する場合があります。

・解体工事を行うデメリット

買い手にとって、解体工事が必要な物件を選ぶデメリットは、費用が高額になることです。

一方で、解体工事を行うと、売り手にとって固定資産税が跳ね上がるデメリットがあります。

住宅がある土地には優遇措置があり、固定資産税が最大6分の1になります。

しかし、解体して土地だけになると固定資産税が大幅に増加してしまうため、すぐに土地が売れないと、その間の固定資産税負担が重くなるので注意が必要です。ただ、後ほど固定資産税に関しては深堀り致しますが、解体後すぐに6倍になるというわけではないです。詳しくはこちらをご覧ください。

また、解体費用を売却費用に上乗せしても、売却できない可能性があります。

例えば、解体に200万円かかったとします。

その土地の評価額が1,000万円だったときに、1,200万円として売却できるでしょうか。

売り手としては解体費用の200万円を上乗せしたくなりますが、買い手としては相場が1,000万円なので1,200万円だと高いと感じてしまい、売れにくくなります。

他にも、再建築不可の土地で解体工事をすると、土地が売れない点にも注意が必要です。

更地にすると建物が建築できないため、住宅地としての用途で売れなくなります。

特に注意が必要なのは、現在の建築基準法に適合していない土地の場合です。

このような土地は、中古住宅付き土地として売却し、買い手がリフォームして住む場合にしか売却できなくなります。

解体費用はどんな要素で決まる？

解体費用は、建物の坪数、構造、付帯工事で変わります。

建物の坪数は、増える程作業工程も増えるため、解体費用が高額になります。

また、建物の構造は、木造・軽量鉄骨造・重量鉄骨造・RC造の順番で解体費用が上がります。

例えば、木造住宅では20坪で60～100万円なのに対し、軽量鉄骨造の20坪では解体費用が20万円程上がるイメージです。

ただし、同じ構造の建物でも、解体業者によって単価は異なります。

付帯工事とは、アスベスト、外構、浄化槽の撤去工事のことです。

アスベストを含む建物や、樹木・ブロック塀・浄化槽がある場合は、追加費用がかかります。

解体工事の平均相場はどれくらい？

解体工事の相場は、木造は坪単価3～5万円、軽量鉄骨造は4～6万円、重量鉄骨造やRC造は6～8万円程度です。

例えば、20坪の場合、木造なら60～100万円、軽量鉄骨造は80～120万円、重量鉄骨造やRC造なら120～160万円かかることになります。

※実際の費用に関しては解体業者の現地見積もりが必要なので参考程度にとどめておきましょう。

ただし、付帯工事がある場合は、解体費用が高くなります。

アスベスト撤去費用は1平方メートルあたり2～8.5万円が相場です。

古い建物の場合は、アスベストを含んでいることがあり、専門業者しか工事が行えないため、追加費用がかかります。

他にも、地盤強化のための地中杭がある場合や、狭小地も注意が必要です。

更地にする場合は杭を抜かなければなりませんし、狭小地は大型の工事作業が入れず、どちらも作業に時間がかかるため、工事費や人件費が上がる要因となります。

解体費用はローンを組むことが出来る

解体費用は、専用ローンや住宅ローンが使える場合があります。

近年は空き家が問題となっており、解体費用専用のローンが登場しています。

解体工事をしてから土地を売却する目的や、建て替えのための解体であるため、金利が低く、担保や保証人が不要でローンが組めるのが特徴です。

住宅ローンは、建て替えのために解体工事をする際に使えるローンです。

住宅建築時に住宅ローンが使え、解体費用も組み込むことができます。

ただし、融資は住宅完成後の場合が多く、審査が厳しい点には注意が必要です。

他にも、多目的ローンやフリーローンも利用可能です。

保証人や担保がない点がメリットですが、借入金額は少ない傾向があります。

解体工事ではどんなことを行うの？

解体工事は100万円以上することが多く、費用が高額だと感じる人も多いでしょう。

費用が高額になるのは、作業に複数の工程が含まれているからです。

・足場の設置

建物の周りに足場を設置し、粉塵が周りに飛び散らないように養生シートを貼ります。

・周囲のものを撤去

建物の撤去の前に、ブロック塀や樹木などを撤去します。

ブロック塀は隣の家の所有物の場合があるため、撤去前に必ず確認しましょう。

・建物を解体

建物は重機を使って解体します。

木材やコンクリートなどの廃材は、産業廃棄物として扱われます。

解体業者がきちんと処理しているのか確認するため、マニフェスト制度に従った処理がされているか確認すると良いでしょう。

・整地をして終了

地中に埋まっているものをチェックして、整地したら解体作業は終了です。

古家付き土地物件はお得なのか？解体工事を行い新築を建てると高くなる？

古家付き土地は、買い手が解体費用を負担する理由から、その分の費用を値引くことが多いため、相場より安く買える場合があります。

また、解体費用を理由に価格交渉もしやすいメリットがあります。

ただし、買い手が負担する解体費用は、事前に明確な費用を調べましょう。

狭小住宅で重機が入れないか、ブロック塀や樹木の撤去がないか、建物にアスベストが含まれているかは確認が必要です。

また、古い井戸が埋まっていないか、上下水道の配管や枡の老朽化がないかも、売主に確認しておきましょう。

古家付き土地を購入する際には、必ず土地と建物の両方に抵当権を設置してください。

抵当設定の費用は物件を購入する際になるべく減らしたい部分ですが、土地だけに抵当権を設定しても古家が建っている以上利用できないのでトラブルが発生する可能性があります。

他にも、隣家との境界線の確認や、用途地域の確認も必要です。

境界線は解体業者が調べてくれることが多く、用途地域は建築を依頼する住宅会社にお願いすれば調べてくれる場合が多くなっています。

住宅を解体したら税金は高くなる？固定資産税は？

住宅を解体し、すぐに土地を売却できない場合は、翌年からの固定資産税が上がります。

これまでの固定資産税は、6分の1の軽減特例が適用されていました。

200平方メートル以下の土地に建物がある際には、「固定資産税評価額の1/6」という軽減措置が適用されるため、固定資産税が安くなっています。

建物を解体すれば、固定資産税の特例は受けられなくなりますが、だからといって、固定資産税が6倍にまで跳ね上がるわけではありません。

負担調整措置という数年間でなだらかに上がっていく仕組みや、今まで建物にかかっていた固定資産税がなくなることによって、解体後は解体前の固定資産税と比べて3～4倍に上がるのが一般的です。

大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山で注文住宅をお考えならイエタッタへ

ここまで住宅の解体についてのメリットデメリット、古家付き土地物件は良いのかどうかなどを解説してきました。大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山で住宅を解体してから売ろうと思っている方や、古家付き土地物件の購入を考えている方はぜひこの記事を参考にしてご検討ください。またお悩み事があればお気軽にイエタッタへご相談ください。

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