賃貸併用住宅で家賃収入をもらってお得に新しい家に住もう！｜大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山の注文住宅ならイエタッタ

賃貸併用住宅で家賃収入をもらってお得に新しい家に住もう！

賃貸併用住宅は、家賃収入でローン返済ができます。

しかし、「賃貸併用住宅はやめとけ」という声もあるため、迷っているかもしれません。

ここでは、賃貸併用住宅の収益やコスト、節税ポイントを解説します。

デメリット、メリットの情報もあるので、特徴を理解したうえで賃貸併用住宅を選択するか決めたい人は、ぜひ参考にしてください。

大阪、京都、奈良、兵庫、和歌山で住宅購入を検討しており、賃貸併用住宅に興味がある人向けに、知っておきたい情報を紹介します。

目次——————————————–

・賃貸併用住宅で収益を得る仕組みとは？

・賃貸併用住宅の初期費用やかかるコストは？

・賃貸併用住宅にかかる土地面積はどれくらい？

・賃貸併用住宅にした時の確定申告はどうなる？節税ポイントはある？

・賃貸併用住宅のメリット・デメリット

・賃貸併用住宅でよくある後悔やトラブルを生まないための設計とは？

・大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山で注文住宅をお考えならイエタッタへ

・関連リンク

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賃貸併用住宅で収益を得る仕組みとは？

賃貸併用住宅で収益を得る仕組みを理解するためには、まず利回りの基本を押さえることが重要です。

利回りとは、投資した金額に対して一定期間で得られる利益の割合を指します。

賃貸併用住宅における利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があり、それぞれ異なる計算方法と特性があります。

表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割って求めるものです。

(年間家賃収入÷物件価格)×100

例えば、家賃が月5万円の部屋が2室あり、物件価格が2,000万円と仮定します。満室時の年間家賃収入は120万円です。これを物件価格で割り、100を掛けると、表面利回りは6%になります。

しかし、表面利回りは経費を考慮していないため、実際の収益性を正確に反映しているわけではありません。

一方、実質利回りは、年間家賃収入から年間の支出を差し引いた額を基に計算します。

｛(年間家賃収入－年間の支出)÷物件価格}×100

同じ条件で年間の支出が50万円の場合、実質利回りは{（120万円－50万円）÷2,000万円}×100で、3.5%となります。

このように、経費を考慮することで、実質利回りは表面利回りよりも低くなることが一般的です。

賃貸併用住宅のランニングコストには、固定資産税・都市計画税、賃貸管理費、建物の清掃費、消防点検費、機械のメンテナンス費、共用部分の水道光熱費、退去時の原状回復費用、入居者募集費用、修繕積立金、火災や地震などの保険料などが含まれます。

これらの費用を正確に把握し、実質利回りを計算することが重要です。

地域によって異なりますが、賃貸併用住宅の利回りは3～4%程度が相場です。賃貸アパートやマンションの利回りは5～5.5%程度と比較的高めですが、賃貸併用住宅は自宅部分が占める割合があるため、利回りが低くなります。

賃貸併用住宅の初期費用やかかるコストは？

先ほども書いたように賃貸併用住宅では、賃貸収益からランニングコストを引いた額が所得となります。

ランニングコストとしては、以下の費用がかかるのが一般的です。

・固定資産税

・火災保険

・管理会社に払う管理費

・補修費用

賃貸併用住宅の場合は、土地分の固定資産税が住宅分と一緒になり、一般住宅や通常の賃貸物件と比べてお得です。

火災保険料は、月々数千円の負担を見込んでおきましょう。

管理費は月々かかる費用で、家賃の5～10％が目安です。

補修費用は入居時や退去時にかかりますが、月々費用を積み立てると良いでしょう。

これらの費用は、賃貸収益の10％を見込んでおきます。

例えば、月々10万円の家賃収入があり、年間120万円の収益だった場合は、ランニングコストとして12万円程度です。

賃貸併用住宅にかかる土地面積はどれくらい？

賃貸併用住宅に必要な土地面積は、建てる物件の規模や設計によって大きく異なります。

まず、20坪の小さな土地でも賃貸併用住宅は建築可能です。

3階建てにすることで、2階と3階を自宅部分、1階を賃貸部分とし、限られた土地面積を有効に活用できます。

30坪の土地になると、縦割りタイプの間取りを採用することで騒音を軽減しながら、自宅と賃貸部分をバランスよく配置できます。

例えば、2階建てで自宅面積率50％、建築面積79㎡、延べ床面積148㎡とすることが可能です。

40坪の土地では、収益性を重視した設計が可能です。ワンルームや1Kを複数設置し、広々とした自宅部分を確保できます。

例えば、3階建てで上下タイプ、自宅面積率約67％、建築面積90.1㎡、延べ床面積209.2㎡とすることができます。

50坪の土地になると、ファミリー向けの部屋を複数作りながら、自宅部分も十分に広く取ることが可能です。

例えば、3階建てで上下タイプ、自宅面積率約51％、建築面積112.8㎡、延べ床面積290.3㎡の間取りが考えられます。

60坪の土地では、より多様な設計が可能です。ワンルーム、1K、1DK、1LDKなどさまざまな間取りの賃貸物件を用意し、二世帯住宅やエレベーター設置、吹き抜けを取り入れることができます。

例えば、3階建てで縦割りタイプ、自宅面積率約53％、建築面積100.8㎡、延べ床面積280.1㎡とすることができます。

このように、土地面積に応じた設計の工夫が重要です。

目的や予算に応じて、最適なプランを考えることが賃貸併用住宅の成功の鍵となります。

まずは自分の希望を明確にし、専門家と相談しながら土地の有効活用を図りましょう。

賃貸併用住宅にした時の確定申告はどうなる？節税ポイントはある？

サラリーマンの所得の他に、不動産所得が年間20万円を超えると、確定申告が必要です。

この「所得」とは、賃貸収入の額ではなく、必要経費を引いた額なので、注意してください。

また、不動産所得が年間20万円以下でも、赤字となっているなら確定申告がおすすめです。

不動産所得は給与所得と合算できるため、不動産所得が赤字なら、給与所得が低くなり税金がお得になります。

特に、賃貸併用住宅を建築した1年目は、不動産所得が赤字になる場合が多いため、確定申告をして税金の還付を受けると良いでしょう。

さらに賃貸併用住宅で節税をするなら、確定申告は青色申告を選ぶことをおすすめします。

確定申告には、白色申告と青色申告の2種類がありますが、節税の点で有利なのは青色申告なので、事前に管轄の税務署に青色申告承認申請書を届け出ておいてください。

青色申告は、以下の点で節税の効果が高くなります。

・青色申告特別控除が最大65万円受けられる

・赤字繰越ができる

白色申告の場合控除額はありません。

しかし、賃貸併用住宅が事業規模ではない場合の青色申告では最大10万円、事業規模での青色申告なら最大65万円の控除があります。

また、賃貸併用住宅を建てた1年目は赤字になることが多いので、赤字繰越ができる青色申告を選択し、翌年の税金を減らす対策がおすすめです。

賃貸併用住宅のメリット・デメリット

賃貸併用住宅は、メリットがある一方で、デメリットも存在します。

それぞれの特徴を理解し、自分に合う方法なのか事前に確認しましょう。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅では、固定資産税の軽減措置、相続税の評価額の減少、小規模宅地等の特例、所得税や住民税の節税効果が高いと言えるでしょう。また賃貸物件と自宅を別々に建てる場合と比べて、建築費用の総額が抑えられるメリットもあります。

そして最も注目すべきなのが住宅ローンの負担が軽くなることです。

住宅のみの場合は、給料から住宅ローンを返済しなければなりません。

一方で、賃貸併用住宅なら、賃貸収入でローンの返済ができるため、ローン返済の負担が軽くなります。

また、自宅の面積が50％以上の賃貸併用住宅なら、住宅ローンが使えます。

通常の賃貸物件では金利が高いアパートローンを使う必要がありますが、住宅ローンならアパートローンより金利が低いことがほとんどのため、お得です。さらに、月々の返済額でも、住宅ローンは有利です。

例えば、アパートローンは返済期間が25年であるのに対し、住宅ローンは35年が一般的で、返済期間が長いと月々の返済額を抑えられるメリットがあります。

節税の面では、住宅ローンなら住宅ローン減税が適用されるメリットがあります。

住宅ローン減税とは「無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度」です。この制度は以前からあったものの令和6年に改正され、2024・2025年に入居予定の新築住宅で住宅ローン減税を受けるには、省エネ基準を満たすことが条件になりました。つまり2024年1月以降に建築確認を受けた場合、省エネ基準に適合しないと減税対象外となります。

また、新築住宅の床面積要件を通常時の50㎡以上から40㎡以上に緩和する措置（合計所得金額1,000万円以下の年分に限る。）の建築確認の期限が以前は令和５年12月31日まででしたが、改正を受けて令和６年12月31日に延長されました。その他にも住宅ローン減税を受けられるか否かの条件は様々なので、興味がある方はこちら（国土交通省：住宅ローン減税）からチェックしてみてください。

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅では、1つの建物内にオーナー宅と賃貸物件があります。

入居者との距離が近くなり、入居者は問題があればすぐにオーナーに相談できるメリットがあります。

しかし、トラブルがあったとき直接オーナーにクレームが来やすいため、対応の手間が増える可能性に注意が必要です。

また、入居者との距離が近いと、プライバシー面でもデメリットがあります。

お互いの生活音が気になったり、生活スタイルの違いでトラブルになったりする可能性に注意しましょう。

これらの問題を減らすため、管理会社を通すことや、プライバシーを確保しやすい間取りになるよう専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

また、賃貸併用住宅は、自宅を建てる場合と比べて、建築費が大きくなります。

賃貸収益が得られるためローンの審査は問題ないことが多いのですが、賃貸住宅で空き室が出た際のローンの支払に支障が出やすい点に注意してください。

さらに、一般住宅や賃貸物件と比べると、賃貸併用住宅は売却が難しい傾向にあります。

このような物件の購入希望者自体が少ないため、賃貸併用住宅として売却するのではなく、賃貸物件として売却を検討したほうが良いかもしれません。

賃貸併用住宅でよくある後悔やトラブルを生まないための設計とは？

賃貸併用住宅でトラブルを避けるため、以下の対策をすると良いでしょう。

・防音性能を高めてプライバシーに配慮する

入居者の生活音が気にならないよう、防音性能を高めましょう。

例えば、左右で分ける場合、間に玄関、トイレ・浴室・キッチンなどの水廻りを挟むと、お互いの生活音が気にならなくて済みます。

また、お互いの寝室を反対方向に設置すると、夜間の騒音が気にならなくなります。

さらに注意したいのが、お互いのプライバシー面です。

お互いの玄関の位置を正反対にすると、接触回数が少なくなります。

顔を合わせる機会が少なければ、入居者からのクレームが来にくくなり、管理会社に任せればトラブルに対処しなくて済むようになります。

・修繕費の積み立てをしておく

賃貸住宅の修繕費は、入居者の過失がなければ、オーナーが費用を負担します。

修繕費は数十万円や100万円以上などまとまった費用がかかるので、賃貸収入から毎月積み立てておきましょう。

また、建物が古くなると外壁や水廻りなど高額な修繕費がかかることも忘れないでください。

・住宅ローン以外のローンも検討する

賃貸併用住宅で住宅ローンが使えれば、金利が低くなり、35年の返済が可能になります。

しかし、自宅の割合が50％以上という制約があり、収益性は高くなりません。

また、自宅を50％以上にすると、空き室が出た際にローンが返済できなくなる問題にも注意が必要です。

収益性を重視したいときは、2階を自宅にして1階を複数に分ける間取りや、3階建てにする方法も検討すると良いでしょう。

大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山で注文住宅をお考えならイエタッタへ

ここまで注文住宅でお得に住めると噂の賃貸併用住宅について細かく説明しました。自分にそのタイプの家があっているのか、どのように賃貸併用住にしていくのかなどこの記事を参考にして考えて下さると嬉しいです。大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山で、注文住宅の外観・外構工事についてお悩みの方は、お気軽にイエタッタへご相談ください。

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