リバースモーゲージの仕組みやメリット・デメリット、リースバックとの違いまでわかりやすく解説！

リバースモーゲージの仕組みやメリット・デメリット、リースバックとの違いまでわかりやすく解説！

リバースモーゲージは、自宅を担保に老後資金を借りる方法として注目されています。

高齢化が進む日本では、年金だけでは生活費が足りないと感じる人も多く、不動産を活用した資金調達の選択肢としてリバースモーゲージが普及しています。

自宅に住み続けながら資金を得られる一方で、金利や不動産評価額の変動などのリスクもあります。

本記事では、リバースモーゲージの仕組みやメリット・デメリット、リースバックとの違いなどを詳しく解説します。

ぜひ、老後の資金計画の参考にしてください。

目次——————————————–

・リバースモーゲージとは？仕組みと基本ルール

・リバースモーゲージのメリット

・リバースモーゲージのデメリットと注意点

・リバースモーゲージのお金の流れと税制

・リバースモーゲージとリースバックの違いとは？

・大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山で注文住宅をお考えならイエタッタへ

・関連リンク

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リバースモーゲージとは？仕組みと基本ルール

リバースモーゲージは、老後の資金調達方法として注目されていますが、その具体的な仕組みや利用条件を理解している方は少ないかもしれません。

ここでは、リバースモーゲージの基本的な仕組みと利用条件、そして融資の受け取り方について詳しく解説します。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関から融資を受け、契約者が死亡した際にその自宅を売却することで一括返済する仕組みです。

以下のような特徴があります。

◆自宅を担保に資金を借りる仕組み：リバースモーゲージ型住宅ローン

◆通常の住宅ローンとは逆で借入残高が増えていく（リバース＝逆のモーゲージ）

◆契約者が死亡した後に自宅を売却して一括返済　※毎月の支払いは利息のみ

◆銀行のほか、各自治体・社会福祉協議会などの公的機関も提供している

どんな人が利用できるの？

リバースモーゲージは、一定の年齢以上の高齢者を対象にしたローンです。

利用条件は、一般的に下記の通りです。

◆利用対象年齢

55歳以上、60歳以上、または70歳以上など金融機関による。

◆利用条件

自宅を所有していること、一人暮らしか夫婦のみで居住していること。

（同居家族がいる場合は利用不可）

◆対象となる不動産

一定の評価額が必要で、首都圏・主要都市の物件が中心。

マンションは対象外になることが多い。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージには、老後の生活資金を確保するためのさまざまな利点があります。

ここでは、その主なメリットについて詳しく見ていきましょう。

老後の生活資金を確保できる

年金だけでは足りない場合に、リバースモーゲージを活用することで生活資金を補えます。

また、住宅資産を有効に活用しながら生活の質を向上させることも可能です。

自宅に住み続けられる

リバースモーゲージは、自宅を売却せずに資金を調達できるため、住み慣れた家で老後を過ごせます。

毎月の返済負担がない

通常のローンと異なり、契約者が生存している間は元本返済の義務がありません。

※利息分は毎月支払う場合もあります。

リバースモーゲージのデメリットと注意点

リバースモーゲージには多くのメリットがありますが、一方で注意すべきデメリットやリスクも存在します。

リバースモーゲージを検討する際には、以下のデメリットや注意点を理解しておくことが重要です。

不動産価値の変動リスク

担保となる不動産の評価額が下落した場合、融資限度額の見直しが行われ、追加の返済を求められる可能性があります。

将来的な不動産価値を慎重に考慮することが重要です。

配偶者の居住権の問題

契約者が死亡した際に、配偶者が引き続き居住できるかどうかは、契約内容によります。

契約の際に、しっかり確認することが大切です。

相続への影響

リバースモーゲージを利用すると、相続人が自宅を相続できなくなる可能性があります。

家族との事前の話し合いが不可欠です。

契約期間満了時の一括返済リスク

リバースモーゲージの契約には期限が設定されている場合があり、契約者が存命中に契約期限を迎えると、元金と利息を一括で返済しなければならないケースがあります。

このような状況に備えることが重要です。

これらのデメリットを十分に理解し、家族や専門家と相談の上、リバースモーゲージの利用を検討することが大切です。

リバースモーゲージのお金の流れと税制

リバースモーゲージの仕組みでは、借入者が生存中は毎月の利息のみを支払い、元金の返済は借入者の死亡後に自宅を売却することで一括返済します。

お金の流れ

リバースモーゲージを契約した際のお金の流れは下記の通りです。

◆借入時

自宅を担保に金融機関と契約を結び、融資を受けます。

◆借入期間中

借入者は毎月、利息のみを支払います。

元金の返済は通常行わず、借入者の生活資金や医療費、リフォーム費用などの用途に資金を活用できます。

◆返済時

借入者が死亡した後、担保となっている自宅を売却し、その売却代金で元金を一括返済します。

売却代金が借入額に満たない場合、契約内容によっては相続人が不足分を返済する義務が生じることがあります。

ただし、「ノンリコース型（非遡及型）」の契約を選択すれば、売却代金が借入額に満たない場合でも、相続人に不足分の返済義務が生じません。

ただし、金利が高めに設定されることが多くなっています。

融資の受け取り方

リバースモーゲージの資金受取方法は、主に以下の3種類があります。

◆年金型

毎月定額を受け取る

◆一括融資型

必要な資金を一度にまとめて借りる

◆自由融資型

設定された限度額の範囲内で必要なときに借りる

融資額の決まり方

リバースモーゲージの融資額の決まり方に影響する主な要素は下記の通りです。

◆担保となる不動産の評価額

・不動産評価額の50％〜70％が融資可能額の目安です。

・市場価格・固定資産税評価額・路線価などを基に計算します。

◆契約者の年齢・性別

・年齢が高いほど融資額が多くなる傾向にあります。

・男性のほうが平均寿命が短いため、融資額が多くなるケースもあります。

.◆金融機関の融資条件

・対象エリアや物件の種類によって異なります。

・金利の違いに影響されます。

税制上の取り扱い

リバースモーゲージに関する税制上の取り扱いは、下記の通りです。

◆借入時

リバースモーゲージで受け取った資金は借入金であり、所得税や贈与税の課税対象にはなりません。

◆利息支払い

リバースモーゲージの利息支払いに対しては、住宅ローン控除などの税制優遇措置は適用されません。 

◆返済時

自宅を売却して借入金を返済する際、売却益が発生した場合には譲渡所得税の課税対象となる可能性があります。

ただし、売却益がなければ譲渡所得税は発生しません。

リバースモーゲージを利用する際は、契約内容や税制上の取り扱いについて十分に理解し、家族や専門家と相談の上、慎重に検討することが重要です。

リバースモーゲージとリースバックの違いとは？

リバースモーゲージとよく似ているものに、「リースバック」があります。

「リバースモーゲージ」と「リースバック」は、どちらも自宅に住み続けながら資金を調達できる方法ですが、仕組みや条件、メリット・デメリットに違いがあります。

ここでは、リバースモーゲージとリースバックの特徴を比較し、それぞれの利用に適したケースについて解説します。

リースバックとは？仕組みと特徴

リースバックは、自宅を専門業者に売却し、その後も賃貸契約を結ぶことで住み続ける仕組みです。

売却によって得た資金の使途に制限はなく、住宅ローンの返済や生活資金として自由に活用できます。

リースバックの特徴は、下記の通りです。

◆リースバックの主な特徴

・自宅を売却して資金を得た後も、賃貸契約を結ぶことで住み続けられる

・売却代金を一括で受け取ることができ、資金の使い道に制限がない

・所有権は業者に移るため、固定資産税や修繕費の負担が不要になる

・年齢や収入に関係なく利用できる

リースバックの注意点

リースバックには、下記のような注意点があります。

・売却価格が市場価格より低くなる傾向がある

・家賃が周辺の相場より高く設定される場合がある

・契約内容によっては、将来的に退去を求められる可能性がある

・自宅の改修や設備の変更に制限がある

リースバックは、売却代金を自由に活用したい人や、固定資産税や修繕費の負担を軽減したい人に向いていますが、家賃の支払いや契約内容に注意が必要です。

まとめ　リバースモーゲージとリースバックの比較

リバースモーゲージとリースバックには、それぞれ異なる特徴があります。

以下の比較表で違いを確認しましょう。

どちらを選ぶべきか？

リバースモーゲージとリースバックは、どちらも住み慣れた家で生活を続けながら資金を調達できる方法ですが、それぞれの仕組みや特徴には大きな違いがあります。

どちらを選ぶべきかは、資金の必要性やライフプラン、所有権の維持希望などによって異なります。

◆リバースモーゲージが向いている人

・自宅の所有権を維持したい人

・生活資金や医療・介護費用を補いたい人

・相続を考慮しつつ資金調達したい人

・毎月の支払い負担を抑えたい人

・マンションではなく、一戸建てに住んでいる人

◆リースバックが向いている人

・まとまった資金を一括で得たい人

・資金の使い道を自由に決めたい人

・固定資産税や修繕費の負担をなくしたい人

・マンションに住んでいる人

・住宅ローンの残債が多く、早期に完済したい人

制度の詳細や契約条件は金融機関や業者によって異なるため、複数の事業者から見積もりを取り、契約内容を慎重に確認することが重要です。

自身のライフプランや資金ニーズに合った選択を行い、安心して老後を迎えられるよう準備しましょう。

大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山で注文住宅をお考えならイエタッタへ

リバースモーゲージは、老後の資金不足を補う有効な手段ですが、リスクや相続の影響を十分に理解することが重要です。

リースバックなどの代替案も含め、慎重に検討しましょう。

大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山で注文住宅の建築をお考えの方は、ぜひイエタッタへご相談ください。

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