上がっていく土地・下がる土地の傾向・特徴 2025年最新版

はじめに

近年、「住宅バブル」「土地バブル」とも言われるほど、土地価格の高騰が続いています。特に、都市部や再開発地域、外国人投資家に注目されているエリアではその傾向が顕著です。

しかし、価格が上がっている土地には明確な理由があり、逆に下落傾向にある土地にもそれなりの要因があります。この記事では、2025年時点での公的データをもとに全国・関西エリアの土地価格上昇傾向を分析し、今後の動向や購入時の心構えについて解説します。

なぜ今、土地価格が上昇しているのか？

以下のような要素が、地価上昇を支えています。

1. インフラ整備と再開発事業

新駅の開設や再開発計画（商業施設、オフィス、住宅エリアの複合整備）によって、その周辺地域の資産価値が急上昇しています。

2. 外国資本・投資の流入

ニセコ、京都、福岡など、外国人観光客や投資家に人気のエリアでは、ホテル・別荘用地の需要増が顕著です。

3. 半導体・先端産業などの大規模企業誘致

熊本のTSMC、千歳のデータセンターなど、産業誘致による雇用増加と需要増加。

4. リモートワーク普及による都市近郊への移住

コロナ以降、郊外や地方の利便性・自然環境を求めた移住需要が地価を押し上げています。

関連記事：家は今すぐ買ったほうが良い理由｜住宅建築費の高騰は2025年も続くのか？  

価格推移：全国平均と関西圏の実態

表1：2023年〜2025年 全国平均の価格上昇率

表2：関西圏 市町村別 高騰ランキング（2023〜2025年）

大阪府 TOP5

兵庫県 TOP5

京都府 TOP5

和歌山県 TOP5

奈良県 TOP5

引用元：国土交通省 地価公示データ

全国 地価上昇率ランキング TOP10（2023〜2025年）

解説

• 白馬村（長野県）：​近年、外国人観光客の増加やリゾート開発が進み、地価が大幅に上昇しています。​
  

• 大津町（熊本県）：​交通インフラの整備や企業誘致により、住宅需要が高まっています。​
  

• 野沢温泉村（長野県）：​観光資源の豊富さから、宿泊施設や別荘地としての需要が増加しています。​
  

• 石垣市・宮古島市（沖縄県）：​観光業の好調により、商業地や住宅地の需要が高まっています。​
  

• 菊陽町（熊本県）：​半導体関連企業の進出により、雇用と人口が増加し、地価が上昇しています。​
  

• 台東区・中央区・千代田区（東京都）：​都心部の再開発や商業施設の充実により、引き続き高い地価上昇率を示しています。

• 流山市（千葉県）：​都心へのアクセスの良さや子育て支援の充実により、ファミリー層からの人気が高まっています。​

注：上記の坪単価は参考値であり、実際の取引価格とは異なる場合があります。最新の情報や詳細については、国土交通省の公式サイトや不動産鑑定士にご確認ください。

土地の価格は、経済状況や地域の開発状況など、さまざまな要因によって変動します。住宅の購入や投資を検討される際には、最新の情報を入手し、慎重な判断を行うことをお勧めします。

高騰地域の共通点と背景

都市部やその周辺エリアで地価が上昇している背景には、人口動態と都市機能の集中化があります。交通や生活の利便性が高く、かつ再開発が進んでいるエリアは資産価値の向上が見込まれるため、居住・投資の両面から注目が集まっています。

Point！

1. ①都市中心部での人口集中
2. ②アクセスの良さ（鉄道・高速道路など）
3. ③大型商業施設や学校、病院の充実
4. ④IT・製造系企業の集積や雇用の流入

下落傾向にある土地の特徴

一方で、人口減少や高齢化が進む地方都市や山間部では、需要の減少により地価が下落傾向にあります。特に、インフラの老朽化や利便性の低下が続くエリアは、今後さらに土地価値が落ち込む可能性があるため注意が必要です。

Point！

1. ①高齢化率の上昇／若年層の転出
2. ②公共交通の不便さ
3. ③雇用の減少や企業撤退
4. ④空き家・空き地率の増加

関連記事：再建築不可物件とは？資産価値・リスクとお得な活用法まで徹底解説

今後の予測：この傾向は続くのか？

短期的には「二極化」がより進む可能性があります。高需要エリアはさらに上昇し、そうでないエリアは下落傾向が続くでしょう。

ただし、以下のリスクにも注意が必要です。

Point！

1. ①金利上昇の影響
   
2. ②少子高齢化の進行
   
3. ③空き家の増加と都市縮小

地価と住宅ローンの関係

地価と住宅ローン金利は、住宅市場において密接な関係を持っています。​住宅ローン金利の変動は、住宅購入者の支払い能力や住宅需要に影響を与え、それが地価の変動につながることがあります。以下に、その関係性について具体的に説明します。

1. 住宅ローン金利の上昇が地価に与える影響

住宅ローン金利が上昇すると、借入れに伴う返済額が増加し、住宅購入者の負担が大きくなります。​これにより、住宅購入を控える動きが強まり、住宅需要が減少する可能性があります。​需要の減少は、地価の下落要因となり得ます。​例えば、金利が1％上昇すると、不動産価格が約20％下落するとの試算もあります 。

2. 住宅ローン金利の低下が地価に与える影響

一方、住宅ローン金利が低下すると、借入れの返済負担が軽減され、住宅購入を検討する人が増加します。​これにより、住宅需要が高まり、地価の上昇につながることがあります。​近年の低金利政策は、住宅購入者の増加を促し、地価上昇の一因となっています 。

3. 地価変動が住宅ローンに与える影響

地価が下落すると、住宅を担保とするローンの担保価値が低下し、金融機関の貸出姿勢が慎重になる可能性があります。​これにより、住宅ローンの審査が厳格化され、借入れが難しくなることが考えられます 。​

以上のように、地価と住宅ローン金利は相互に影響し合いながら、住宅市場の動向を形成しています。住宅購入を検討する際は、これらの要因を総合的に考慮し、適切な判断を行うことが重要です。​

今、家を建てるなら？

1. エリア選定にこだわること：資産価値の視点から「将来性のあるエリア」を選ぶことが重要です。

2. 家の間取り・性能にも注目：立地だけでなく、省エネ性や可変性も評価される時代。良く検討して建てるようにしましょう。

3. 情報のアップデートを怠らない：3D住宅・スマートホームなど、技術革新が急速が進んでいます。長く住む家だからこそ最新の情報を取り入れましょう。

4. タイミングも重要：待てば下がるかも知れない！はその通りですが予算内で土地＋建物を抑えるなら“今が狙い目”の可能性も！
   

まとめ

土地の価値は、立地や環境だけでなく「時代背景」「需要の流れ」によって大きく変化します。

価格が上がっている今こそ、正しい情報と視点を持って家づくりに臨むことが大切です。

本サイトでは、今後もユニークで価値ある視点から「家づくり」をサポートする記事を発信していきます。

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